Quesito: per la mancata comunicazione di cessione di fabbricato ad un extracomunitario, seppur già residente in altro Comune, quale normativa bisogna applicare? L’art. 12 del Decreto Legge 59/1978 oppure l’art. 7 del T.U. 286/98?

Domanda: Buongiorno. Sono un  Agente di PM del Comune di S. (CH). Volevo proporle un quesito: per  q uanto riguarda una mancata comunicazione di cessione di fabbricato ad un extracomunitario (di  nazionalità marocchina), seppur già residente in altro Comune, quale normativa bisogna applicare? L’art. 12 del Decreto Legge 59/1978 oppure l’art. 7 del T.U. 286/98? in attesa di riscontro a questa mia mail e ringraziando per la cortese attenzione.

RISPOSTA:

La previgente normativa in materia di dichiarazioni di cessione di fabbricato (D.L. 21 marzo 1978 n. 59, convertito in legge con Legge 18 maggio 1978 n. 191 cosiddetta “Legge Antiterrorismo” (in quanto finalizzata alla lotta al terrorismo interno ed alla criminalità organizzata) prevedeva che “chiunque ceda la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consenta, per un tempo superiore ad un mese, l’uso eslcusivo o parte di esso ha l’obbligo di comunicare all’autorità di Pubblica Sicurezza, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, la sua esatta ubicazione, le generalità dell’acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento che deve essere richiesto all’interessato” e per eventuali violazioni alla predetta disposizione si stabiliva il pagamento di una sanzione amministrativa (da € 103,00 a €1.549,00).

Recentemente la materia è stata oggetto di consistenti interventi normativi:

• il decreto Legislativo 14 marzo 2011 n. 23, recante disposizioni in materia di federalismo fiscale, che nell’introdurre la cosiddetta “cedolare secca sugli affitti” ha stabilito – all’articolo 3 – che la registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione, incluso l’obbligo previsto dalla legge antiterrorismo, precisando però che tale obbligo permane nel caso di locazioni ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, arti e professioni.
• il decreto legge 13 maggio 2011 n. 70 – all’articolo 5 – ha disposto che “la registrazione dei contratti di compravendita immobiliare assorbe l’obbligo di comunicazione all’autorità locale di pubblica sicurezza”;
• il decreto legge 20 giugno 2012, n. 79 (Misure urgenti per garantire la sicurezza dei cittadini, per assicurare la funzionalità del corpo nazionale di vigili del fuoco e di altre strutture dell’Amministrazione dell’Interno, nonché in materia di Fondo Nazionale per il Servizio Civile”,) ha esteso l’assorbimento dell’obbligo di dichiarazione di cessione fabbricato nella registrazione del contratto, anche per quanto riguarda le locazioni ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, arti e professioni.

Sotto il profilo giuridico l’obbligo di comunicazione della cessione di fabbrico previsto dalla norma del 1978 non è stato abrogato, essendo tuttora vigente tale disposizione normativa, ma l’adempimento da essa previsto, la comunicazione di cessione di fabbricato, è stato “assorbito”, per volontà del legislatore, da un altro adempimento, la registrazione del contratto di vendita o di locazione, al verificarsi del quale, quindi, la sanzione originariamente stabilita per la mancata comunicazione di cessione di fabbricato non può trovare applicazione

Alla luce degli interventi normativi sopra descritti e delle successive circolari emesse nel 2011 e 2012 dal Ministero dell’Interno, si stabilisce, che permane l’obbligo di presentazione della comunicazione di cessione di fabbricato entro 48 ore all’autorità locale di Pubblica Sicurezza, per tutti i contratti di locazione non registrati (durata superiore ai 30 gg.) e per chi, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno cittadino extracomunitario o apolide, anche se parente o affine, ovvero cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti nel territorio dello stato.

 L’obbligo della comunicazione all’Autorità di Pubblica Sicurezza dell’avvenuta cessione di fabbricato si fonda in maniera determinante sul concetto di uso esclusivo. L’esclusività della possibilità di usufruire dell’immobile è infatti l’elemento discriminante, e ciò che fa scattare l’obbligo di comunicazione o meno, diversamente non saremmo di fronte a una cessione di fabbricato, ma al massimo ad una forma di ospitalità di natura recettizia che non soggiace all’obbligo di comunicazione di cui all’art 12 del Decreto Legge 21 marzo 1978, n. 59  posto in capo a chiunque, quindi siamo di fronte a una norma imperativa a destinazione generica, che così recita: Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l’obbligo di comunicare all’autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dell’immobile, la sua esatta ubicazione, nonchè le generalità dell’acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all’interessato

Analoga e facilmente accostabile alla precedente è quella prevista dall’art 7 del Decreto Legislativo 25 luglio 1998 n. 286 meglio noto come Testo unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell’immigrazione e norme sulla condizione dello straniero. Lo stesso   al comma 1 prevede:

1. Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente o affine ovvero cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti nel territorio dello Stato,è tenuto a darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore, all’autorità locale di pubblica sicurezza.

 La struttura della norma e la sua attuazione rendono tale norma simile a quella prevista dall’art. 12 Legge 18 maggio 1978, n. 19 per la cessione di fabbricato.

La norma si applica in caso di ospitalità o di cessione di fabbricato a stranieri, dove con il termine “stranieri” così come richiamato dall’art, 1 del decreto Legislativo 286/1998 si devono intendere ai cittadini di Stati non appartenenti all’Unione Europea.

L’obbligo della comunicazione all’ Autorità di Pubblica Sicurezza si concretizza non solo in caso di cessione di un fabbricato a qualsiasi titolo, ma anche in caso di semplice ospitalità. Rispetto all’art. 12 della Legge 18 maggio 1978, n. 19 viene meno il criterio dell’uso esclusivo essendo contemplata, ai fini della sussistenza dell’obbligo anche la coabitazione con lo straniero ospitato.

In merito ai rapporti tra comunicazione di cessione fabbricato e comunicazione di ospitalità di straniero è necessario precisare che, almeno in apparenza, in caso di dichiarazione di ospitalità di persona extracomunitaria, la stessa non è sostitutiva della comunicazione di cessione di fabbricato prevista dalla D.L 59/78. Sono state numerose le problematiche applicative sorte per la sussistenza, nell’ordinamento, di queste due norme di contenuto identico che riguardano l’ospitalità di cittadini stranieri e la cessione di fabbricato, la cui coesistenza ha generato una certa confusione e causato effetti negativi sul piano del corretto svolgimento dell’attività amministrativa. A tal proposito come precisato dal Ministero, “non vi è dubbio che la fattispecie astratta descritta dalla norma generale contenuta nell’articolo 12 del decreto legge n. 59/78 (cedere la proprietà od il godimento o consentire a qualsiasi altro titolo l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso) sia già contenuta nella previsione dell’articolo 7 del decreto legislativo n. 286/988, che riguarda la disciplina dell’immigrazione e della condizione dello straniero) (Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente o affine ovvero cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani), il quale, contiene un “elemento specializzante” costituito dalla particolare qualità del soggetto “straniero” utilizzatore del bene. Pertanto in caso di cessione di fabbricato a straniero si ritiene che la comunicazione di ospitalità correttamente compilata possa di fatto assorbire anche l’obbligo di comunicazione di cessione di fabbricato avvenuta a favore dello stesso straniero.” Conseguentemente in caso di mancata comunicazione di cessione di fabbricato a straniero ci si troverà di fronte all’assorbimento della violazione di cui all’art 12 Legge 18 maggio 1978, n. 19 nella violazione prevista dall’art. 7 del Decreto Legislativo 25 luglio 1998 n. 286, e considerato anche il principio di specialità si applicherà la sola sanzione prevista da quest’ultimo al comma 2-bis che prevede una sanzione amministrativa 160 a 1.100 euro “