Nel linguaggio del legislatore si ha una ‘costruzione’ ogni qualvolta “vi è un intervento edilizio che produca un effettivo e rilevante impatto sul territorio e, dunque, in relazione alle opere di qualsiasi genere con cui si operi nel suolo e sul suolo, se idonee a modificare lo stato dei luoghi determinandone una significativa trasformazione”.
Sussiste un principio di simmetria, per il quale, così come l’Amministrazione non può rilasciare un permesso per realizzare uno ‘scheletro’ o parte di esso o una struttura di per sé non abitabile per assenza di solai o tamponature, scale o tetto o di elementi portanti, corrispondentemente l’Amministrazione deve ordinare la rimozione dello ‘scheletro’, che risulti esistente in conseguenza della decadenza del permesso di costruire.
Non tutto quanto è stato lecitamente realizzato può dunque essere mantenuto in loco: va rimosso quanto è stato realizzato, in difformità (anche in minus) da quanto è stato assentito.
In caso di realizzazione, prima della decadenza del permesso di costruire, di opere non completate, occorre distinguere a seconda se le opere incomplete siano autonome e funzionali oppure no. Nel caso di costruzioni prive dei suddetti requisiti di autonomia e funzionalità, il Comune deve disporne la demolizione e la riduzione in pristino ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001, in quanto eseguite in totale difformità rispetto al permesso di costruire. Qualora il permesso di costruire abbia previsto la realizzazione di una pluralità di costruzioni funzionalmente autonome, che siano rispondenti al permesso di costruire considerando il titolo edificatorio in modo frazionato, gli immobili edificati, ferma restando l’esigenza di verificare se siano state realizzate le opere di urbanizzazione e ferma restando la necessità che esse siano comunque realizzate, devono intendersi supportati da un titolo idoneo, anche se i manufatti realizzati non siano totalmente completati, ma, in quanto caratterizzati da tutti gli elementi costitutivi ed essenziali, necessitino solo di opere minori che non richiedono il rilascio di un nuovo permesso di costruire. Qualora invece, le opere incomplete, ma funzionalmente autonome, presentino difformità non qualificabili come gravi, l’Amministrazione potrà adottare la sanzione recata dall’art. 34 del T.U. .
E’ fatta salva la possibilità per la parte interessata, ove ne sussistano tutti i presupposti, di ottenere un titolo che consenta di conservare l’esistente e di chiedere l’accertamento di conformità ex art. 36 del T.U. nel caso di opere “minori” rispetto a quelle assentite, in modo da dotare il manufatto, di per sé funzionale e fruibile, di un titolo idoneo, quanto alla sua regolarità urbanistica.
